e 書直說

在現代物業管理領域中, 調解作為一種高效的替代性糾紛解決機制（ADR）, 扮演關鍵角色。它由中立第三方調解員協助爭議各方開放溝通、澄清誤解, 並共同尋找互惠方案，而非強制裁決。相較訴訟或仲裁, 調解過程彈性、合作導向, 通常數週內完成, 特別適合香港人口密集、樓宇相連的環境, 能大幅節省時間與成本, 同時維護社區和諧。

在香港, 調解廣泛應用於日常物業衝突, 例如租戶與業主常因維修延遲、噪音或租金拖欠爭執; 調解員可促成租戶分期還款換取優先維修的協議; 又如樓宇滲水糾紛, 樓下單位水漬源頭疑似樓上, 透過民政事務總署的「大廈管理義務專業調解服務計劃」, 雙方可合作委聘顧問查源頭並分擔費用, 避免訴諸土地審裁處。噪音問題亦常見, 如樓上深夜打麻雀或清晨裝修, 調解可促成調整活動時間或加裝隔音措施, 緩和鄰里緊張。

業主立案法團（法團）內部爭議同樣受益於調解, 例如大廈外牆翻新或升降機更換時, 部分業主質疑費用過高; 調解員引導雙方檢視報價, 達成調整工程範圍或分階段付款的共識。停車位分配不公亦頻繁發生, 調解可促成公平輪候或額外收費方案, 防止內部分裂。香港政府積極推動調解, 民政事務總署與香港調解會合作, 提供最多15小時免費專業服務, 處理大廈管理及公共地方使用分歧, 許多個案數次會議後即和解。

調解的最大優勢在於高效與成本效益。相較訴訟的漫長與高昂費用, 調解僅需數週, 費用低廉, 成功率達70-80%以上。它強調互諒互讓, 有助維護業主-租戶或鄰里長期關係, 減少對立情緒, 促進社區穩定。同時, 調解允許靈活創意方案, 如補償、共同聘請專家或調整使用習慣, 遠比法庭判決更切合實際需求。此外過程私密, 避免公開審判帶來的尷尬, 特別適合涉及私生活或商業聲譽的個案。

總結而言, 調解已是香港物業管理中不可或缺的工具, 不僅有效化解衝突, 更提升整體管理效能、減輕司法壓力, 並強化社區可持續發展。為充分發揮其作用, 筆者建議在管理合約或大廈公契預設調解條款, 並鼓勵物業從業人員及法團成員接受專業培訓, 讓調解成為日常實務的核心部分。